למה נדל"ן בישראל תמיד בעליה?

תוכן עניינים - מעל מה נדבר במאמר זה

הבנקים, בעלי ההון, המדינה ואפילו רוב הציבור עצמו לא מעוניין שמחירי הדירות ירדו. מוזמנים לקרוא בדיוק למה במאמר הזה
שוק הנדלן תמיד בעלייה

ירידה במחירים יכולה להפוך לכדור שלג

לפני שניגע בכל בעלי האינטרסים שלא מעוניינים שמחירי הנדלן ירדו חשוב להבין למה התסריט הזה מפחיד כל כך.

ברגע שיש ירידה במחירי הנדל"ן, אדם שצריך למכור את דירתו רואה איך מיום ליום הדירה שהוא רוצה למכור שווה פחות ופחות. האפקט הפסיכולוגי שיש למצב זה על רוב המוכרים מביא אותם להתפשר על המחיר, העיקר למכור ולהיפטר מהנכס, כי את המחיר שהוא יקבל היום הוא לא יקבל מחר. כלומר, במצב של ירידה, אנשים ממהרים למכור וממהרים להוריד מחירים. 

מנגד, אנשים שמעוניינים לקנות דירה רואים את השוק בירידה ולכן יושבים על הגדר ומחכים, כי הרי כל יום שעובר המחיר מצתמק, וכך גם המחיר שהנמוך שאותו הם רואים לוא דווקא משפיע עליהם כמו שהוא אמור. 

במצב כזה נוצר קיפאון בשוק והמחירים בו יורדים, זהו מצב שעלול להחמיר ולהסלים במהירות וישנם הרבה מאוד גורמים שירצו למנוע אותו 

הבנקים מפחדים ממצב שגובה הלוואות המשכנתא יהיו נמוכות מגובה הנכסים

כשאנחנו לוקחים הלוואה גדולה כמו משכנתא, אנחנו ממשכנים את הנכס שאנחנו עתידים לקנות לטובת הבנק, כלומר, במידה ולא נצליח לעמוד בתשלומים החודשיים של המשכנתא, הבנק יצטרך לקחת לנו את הבית ולמכור אותו בשוק החופשי. במידה ומחיר המכירה של הנכס גבוה מסכום ההלוואה, הבנק יקח את החלק שלו, ואת ההפרש הוא יתן לכם. 

הבעיה מתחילה בכך שלרוב מחיר המכירה של הדירה נמוך משמעותית מגובה המשכנתא, ומזה הבנקים פוחדים, ולכן הבנקים לא נותנים משכנתא שגבוהה יותר מ75% מערכה של הדירה. אם נניח שקניתם דירה ב1,000,000 ש"ח, ולקחתם משכנתא של 750,000 ש"ח, גם אם לא תעמדו בתשלומים, עדיין הבנק יוכל למכור את הנכס ולהחזיר את המשכנתא שלקחתם ממנו, אבל במידה ומחיר הדיור ירדו, הדירה כבר לא תהיה שווה 1,000,000 ש"ח, אלא פחות. 

מתעניין בקניית דירה וזקוק להכוונה?

רוב הציבור לא מעוניין לראות יריד מחירים

איך זה יכול להיות? פשוט, כי לרוב הציבור בישראל יש לפחות דירה אחת שבבעלותו. במצב כזה הממשלה לא תדאג לעולם לירידת מחירים מאחר וירידה כזו פוגעת ברוב האוכלוסייה, גם אם מדובר על אוכלוסייה שמאוד זקוקה לזה. כיועץ נדלן כבר מעל לעשור אני רואה שלא הרבה אנשים מודעים לנתון הזה. הסיבה שהוא הזה מתפספס לרוב היא כי בעלי הדירות לא קמים וזועקים חזק כמו שאר מעמד הביניים שברשותו אין דירה וכך נוצרת האשליה שיש אינטרס ציבורי להורדת המחירים כאשר בפועל הוא כלל לא קיים.

אינטרס של בעלי המדינה

הנדל"ן בישראל הוא אחת הפרות החולבת של המדינה. המדינה מקבלת כסף רב עבור הקרקעות שהיא מוכרת ליזמים, אם המדינה תוריד את ערך הקרקע, הרווח שלה ממיסים יפחת משמעותית כך שלגוף שצריך להחליט על הורדת המחירים אין שום אינטרס לעשות זאת. מעבר לכך, כשמחירי הדירות עולים, בעלי הדירות מרגישים שיש בידם יותר ויותר מיום ליום ובאופן טבעי אדם שמרגיש שיש לו יותר ויותר מיום ליום, יבזבז יותר, ויצרוך יותר, ויגרום לפעילות במשק. למעשה עליה מתונה במחירי הדירות גורמת לצמיחה ולהגדלת התמ"ג של ישראל כך שגם מהבחינה הזו אין למדינה כל אינטרס לפעול להורדת המחירים.

אינטרס של בעלי הון

בעלי הון, כלומר אנשים בעלי קרקעות או דירות, קבלנים, ואשר בעלי המקצוע בתחום הנדל"ן לא רוצים לראות את ערך הנכסים והשוק שלהם יורד. להיפך, הם רוצים לראות עליה גדולה עד כמה שאפשר.
במדינת ישראל בעלי ההון הם בעלי השפעה עצומה על הדרגים הגבוהים בממשלה ובבנקים, וכמובן שהאינטרס שלהם הוא שמחירי הקרקעות יעלו. לכן, גם אם המדינה הייתה מעוניינת להוריד את מחירי הדיור (בדמות כמה שרי אוצר חברתיים שהיו פה)  בעלי ההון עדיין יש השפעה גדולה בהרבה יותר מהאדם הפשוט והזוגות הצעירים שמעוניינים בירידת המחירים, דבר שגם מונע את הירידה.

גם לציבור הרחב אין אינטרס אמיתי שהמחירים ירדו
גם לציבור הרחב אין אינטרס אמיתי שהמחירים ירדו

מתעניין בקניית דירה וזקוק להכוונה?

מוזמן להשאיר פרטים ואחזור אלייך לשיחת ייעוץ ראשונה

חושב שהמאמר יכול לעזור למישהו שאתה מכיר ? מוזמן לשתף

פייסבוק
טוויטר
לינקדאין
וואצאפ
אימייל

אולי יעניין אותך גם…

קניית דירה מכונס נכסים
הפופולריים ביותר
אורן נפתלי

קניית דירה מכונס נכסים – איך עושים זאת?

קניית דירה מכונס נכסים עשויה להיות עסקה מוצלחת במיוחד, שכן בחלק מהמקרים ניתן להגיע לחיסכון של עד 20% ממחיר הדירה בשוק.