קניית דירה בשותפות לצורך השקעה

תוכן עניינים - מעל מה נדבר במאמר זה

אם רכישת הדירה מתבצעת עם שותף, שני הצדדים שאינם זקוקים לבנק מרוויחים החל מהיום הראשון בו הם משכירים את הדירה. גלו במאמר זה כיצד.
קניית דירה בשותפות לצורך השקעה

רכישת נדל”ן להשקעה יכולה לספק פתרון מצוין ליצירת הכנסה קבועה, אך רוב האנשים שמעוניינים לעשות זאת ובודקים את האפשרויות העומדות בפניהם מגלים שתקנות בנק ישראל קובעות כי יש צורך בהון עצמי גבוה מאוד למשכנתא – הון שעומד על 50%, כאשר מדובר על משכנתא עבור דירה שניה. תקנות אלו קובעות כי אדם שמעוניין לרכוש דירה להשקעה יכול להיות שותף עם הבנק באופן שווה עד שהוא מחזיר את המשכנתא או שאותו אדם יכול לרכוש דירה להשקעה יחד עם שותף.

כשבוחנים את ההבדל בין שתי האפשרויות, ניתן לראות כי הוא משמעותי ביותר: במידה שההשקעה מתבצעת עם הבנק והמשקיע חייב לבנק כספים, סביר להניח שהוא לא ירוויח מהרכישה כלל למשך עשור לפחות. לעומת זאת – אם הרכישה מתבצעת עם שותף, שני הצדדים שאינם זקוקים לבנק מרוויחים החל מהיום הראשון בו הם משכירים את הדירה ואף יכולים לבצע קניית דירה ללא הון עצמי. מכאן ניתן להבין כי קניית דירה להשקעה עם שותף יכולה במקרים מסויימים להיות עסקה הרבה יותר משתלמת מאשר רכישת דירה להשקעה בשותפות עם הבנק.

קניית דירה בשותפות – היתרונות החסרונות

כולנו היינו שמחים לרכוש דירה להשקעה וליהנות מתשלום בטוח יחסית שנכנס לחשבון הבנק שלנו באופן קבוע. יחד עם זאת, במציאות של ימינו מדובר על השקעה גבוהה ביותר, לה מתלווים סיכונים רבים. לפני שמבצעים עסקת נדל”ן מכל סוג חשוב להכיר ביתרונות ובחסרונות של העסקה – הדבר נכון כמובן גם לגבי קניית דירה להשקעה עם שותף.

מתעניין בלקיחת משכנתא וזקוק להכוונה?

מוזמן להשאיר פרטים ואחזור אלייך לשיחת ייעוץ ראשונה ללא עלות!

מתעניין בלקיחת משכנתא וזקוק להכוונה?
מוזמן לשיחת ייעוץ ראשונה ללא עלות!

יתרונות בקניית דירה בשותפות

אחד היתרונות הבולטים של רכישת דירה להשקעה עם שותף הוא כפי שצוין – האפשרות להרוויח כבר מההתחלה – זאת בניגוד למצב בו הרכישה מתבצעת עם הבנק ומשעבדת את המשקיע, כך שהוא אינו מרוויח על הדירה למשך שנים רבות. מעבר לכך – במידה שהשותף, בקיא בתחום, או שהוא יכול להיעזר ביועץ לרכישת דירה הוא יוכל לתרום רבות לתהליך ולהגדיל את הסיכויים לכך שהעסקה תהיה משתלמת עבורו ועבור שותפו. יכולתם של שני צדדים לחבר הון לצורך רכישת דירה ללא תלות במימון חיצוני הינו יתרון משמעותי ואנשים שמחליטים לבצע את העסקה יחד אינם זקוקים לסיועו של הבנק או לחיפוש מציאות והזדמנויות חד פעמיות כמו קניית דירה מכונס נכסים ומכאן אינם צריכים לשלם ריביות גבוהות על לקיחת המשכנתה. כמו כן – כפי שצוין – הרווח של השותפות מתחיל באופן מיידי. מעבר לכך, ברוב המקרים חיבור ההון בין השניים מאפשר להם לרכוש דירה במצב טוב יותר מכפי שהיו יכולים במידה שהיו רוכשים דירה בנפרד, וגם ההוצאות מתחלקות. יתרון נוסף הוא שהסיכון פוחת במקרה של שותפות וקל יותר להתחלק במשימות נוספות – ביניהן: מציאת שותפים ושיפוץ הדירה במידה שיש צורך בכך.

חסרונות בקניית דירה  בשותפות

לצערנו, גם קשרים טובים בין אנשים עלולים להתפוגג בשל סיבות שונות, לרבות הסכמים. במידה שרוכשים דירה להשקעה עם שותף, יש לשאת באחריות רבה ולנהל את הדירה באופן קפדני, במידה שצד אחד בלבד מנהל את הדירה והצד השני מתחמק מכך, הרי שהוא אינו מכבד את ההסכם והדרך להתעוררות סכסוכים בין השניים סלולה, במצב זה לא תהיה ברירה והשניים יאלצו למכור את הדירה ולהיפרד לדרכם. אם היו אלו שני חברים, סביר להניח שהפגיעה באמון תוביל לסיום הקשר האישי ביניהם. כמובן שהמכירה עשויה גם היא להוביל להפסדים כספיים.
אם מרכזים את הסיכונים ברכישת דירה להשקעה ניתן לציין כי קיים פוטנציאל לסכסוכים – שכן מדובר בשותפות עסקית ותמיד קיים סיכון לכך, ושלא תמיד הצדדים יכולים לבצע בדירה את מה שהם מעוניינים לבצע בה, שכן הם אינם לבד ועליהם לקבל החלטות יחד. מעבר לכך, ישנם מקרים בהם הצדדים כן זקוקים למשכנתה, בחלק מהמצבים הללו עשויות להיות הגבלות על ההלוואה. אם לא די בכך, במקרה בו אחד מהשותפים נפטר, יהיו יורשיו שותפים בנכס. 

למרות החסרונות הקיימים הנוגעים לניהול נכון של הנכס והחלטות כלכליות שיכולים להוביל לסכסוכים בשותפות, היעזרות ביועץ השקעות נדל”ן יכולו ליישב את המחלוקות ולהתוות את הדרך הכלכלית הנכונה ביותר לניהול הנכס

למה צריך יועץ לרכישת דירה
ישנם יתרונות וחסרונות לקניית דירה בשותפות, לכן כדאי מאוד לנסח הסכם בליווי איש מקצוע

הנושאים שצריך לכלול בהסכם השותפות?

כמו בכל הסכם נדל”ן, ישנם נושאים מסוימים אליהם יש להתייחס. להלן חלק מהנושאים המרכזיים שצריכים להיות כלולים במסגרת הסכם שותפות לרכישת דירה להשקעה:

  • תקופת ההחזקה בדירה – יש לקבוע מראש תוך כמה זמן הנכס יימכר. על כל צד להתחייב לכך שהנכס יימכר כאשר יגיע המועד שנקבע, כאשר הדירה תימכר כיחידה אחת. על ידי קביעת מועד המכירה יכולים השותפים לערוך תכנון פיננסי מחושב לפני שהם רוכשים את הדירה ולקבל מידע על הסכום הכספי שיושקע. מעבר לכך, יש להחליט מה יקרה אם השותפים לא יהיו מעוניינים למכור את הנכס במועד שנקבע ומה יהיה משך הזמן הנוסף להחזקה בנכס. בהקשר לנושא זה יש להחליט מה יהיה אופן הפעולה במקרה של חוסר הסכמה.
  • החלטות שוטפות והחלטות מיוחדות – חשוב להחליט מראש מי יהיה גורם האמון על הניהול של הדירה ושל הבניין בו היא מצויה, גורם זה יחליט כיצד יש לפעול, זאת כמובן במקרה שהניהול יתבצע על ידי חברת ניהול. במידה שהוחלט מראש כי הדירה תנוהל על ידי שותף אחד, יש להחליט אילו נושאים יהיו באחריותו ואילו נושאים יחייבו את הסכמתם של שני הצדדים.
  • שעבוד הזכויות הקנייניות – על שני השותפים להחליט כי אין לרשום אזהרה ואין למשכן או לשעבד את הנכס. כמו כן, על הצדדים להחליט כי אין לקחת מימון נוסף ולרשום הערה על הזכויות. במקרה של מכירת הנכס יש לאפשר לשותף המוכר לרשום אזהרה על התחייבות לביצוע עסקה לטובת האדם שרוכש את החלק של השותף האחר. יש צורך בהסכמה של הצדדים על נושא זה.
  • הוצאות – יש להפריד בין הוצאות ניהול הנכס ובין הוצאות אישיות. יש לקבוע בהסכם כי כל צד ישלם את הוצאות המיסוי האישי על רכישת ומכירת חלקו בנכס.
  • מטרת השותפות – קביעת מטרת השותפות מסייעת לביצוע תיאום ציפיות בין הצדדים. חשוב לקבוע מהן המטרות של השותפות, המיקום ותחומי הפעילות.
  • ניהול דמי שכירות – יש לקבוע באיזה אופן ינוהלו כספי השכירות.
  • ייפוי כוח – אם ניתן לאחד הצדדים ייפוי כוח, יש לקבוע באופן מדויק אילו פעולות יכול מיופה הכוח לבצע ועל אילו פעולות הוא חייב לקבל את אישורו של השותף.
  • יורשים – חשוב להחליט מראש שהיורשים של השותף יחתמו על החוזה וימלאו את מקומו במקרה של פטירה.
  • אופן המימון – יש לקבוע באיזו צורה ימומנו השקעות נוספות – האם ההשקעות יממונו על ידי משקיעים חיצוניים, על ידי הבנק או על ידי השותפים.
  • הפרת הסכם – חשוב לקבוע מה יהיה אופן הפעולה של השותף במקרה שצד אחד יפר את ההסכם. יש לקבוע את תוכנית הפעולה באופן מדויק במטרה למנוע מחלוקות בהמשך. בהקשר לנושא זה יש להתייחס בין היתר לנושאים: תקופת תיקון ההפרה, דרך תיקון ההפרה, אופן תיקון ההפרה, מכירה כפויה ופיצוי מוסכם.
  • חלוקת תפקידים – יש להגדיר בהסכם את התפקידים של כל אחד מהצדדים, לרבות השכר שכל צד מקבל עבור עבודתו. במידה שאחד השותפים ירגיש שהוא משקיע יותר מהאחר עשויים להתעורר חיכוכים.
  • היפרדות הצדדים – יש להחליט כיצד לפעול במקרה שהצדדים מעוניינים להפסיק את השותפות, במקרה זה יש לקבוע כיצד יישמרו הזכויות של הצדדים.
  • יציאה משותפות – כמו בכל שותפות, תמיד יכול להיווצר מצב בו אחד הצדדים יהיה מעוניין להפסיק את השותפות, לכן, חשוב להתייחס למצב אפשרי זה ולקבוע מראש האם השותף יוכל לצאת מהשותפות ומתי הוא יוכל לעשות זאת. כמו כן, יש להחליט מהם התנאים ליציאה משותפות ובמידה שיכנס שותף אחר במקום השותף הקיים – האם יהיה צורך באישור השותף הנכנס. במידה שהצדדים מחליטים שיהיה צורך באישור – יש להחליט כיצד הוא יינתן.
  • מורשה החתימה – ניתן לכלול נושאים רבים ומגוונים בהסכם שותפות לרכישת נכס להשקעה ויש להחליט על אילו מסמכים צריך כל צד לחתום.

מתעניין בלקיחת משכנתא וזקוק להכוונה?

מוזמן להשאיר פרטים ואחזור אלייך לשיחת ייעוץ ראשונה ללא עלות!

מתעניין בלקיחת משכנתא וזקוק להכוונה?
מוזמן לשיחת ייעוץ ראשונה ללא עלות!

המפתח לשותפות טובה שנמשכת גם אחרי קניית הדירה

כדי לקיים כל סוג של שותפות יש צורך באמון בין הצדדים, רק כאשר קיים אמון בין אנשים ניתן לקיים שותפות טובה לאורך זמן – על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בהשקעה כה גדולה כמו רכישת דירה. תקשורת טובה ופתיחות, לצד התאמה מבחינת הסוגיה המשפטית הינן חלק בלתי נפרד מ”המתכון” ליצירת שותפות טובה. שותפים העונים למאפיינים אלו יוכלו לקיים שיחות שונות, להתמודד עם שאלות רבות ולהגיע להסכמים, כאשר כל צד ירגיש שהצד האחר מכבד את רצונותיו וצרכיו ושהוא יכול לשוחח עם הצד האחר באופן פתוח. עריכת הסכם בין הצדדים היא חלק מהותי מהתהליך. 

במסגרת ההסכם על הצדדים לתאם ציפיות ביחס להשקעה ועל כל צד להבהיר את ציפיותיו ומטרותיו בעתיד. ככל שהנושאים יובהרו בצורה בהירה יותר – כך יהיה ניתן לחסוך בעיות בהמשך, על כן, יש לכתוב הסכם ברור ומפורט. לצד עניין זה, ישנו הפן המשפטי, לפיו על ההסכם לכלול אלמנטים שונים.

 
יועץ לרכישת דירה
הסכם טוב מגן על כל השותפים בעסקה. חשוב מאוד לדייק בו

הסכם מפורט ומדויק מפחית את הסיכונים להתעוררות מחלוקות

רכישת דירה מחייבת ניסוח הסכם ברור – הדבר נכון גם במקרה שהרכישה מתבצעת לבד ואף יותר מכך כאשר מדובר על רכישת דירה בשותפות. רכישת נכס עם שותף עשויה להניב רווחים נאים ביותר ולסייע לשני הצדדים לשפר את מצבם הכלכלי בצורה משמעותית, אך חשוב מאוד לזכור שכמו כל שותפות – יש לעסקה זו גם חסרונות. במידה שהצדדים אינם מסכימים ביניהם השותפות עלולה להפוך לנטל כבד ולהוביל להפסד כספי, לכן, יש לדאוג ליצירת הסכם מסודר וברור.
על ההסכם לכלול את כל התנאים של העסקה, את התמורה שמקבל כל צד ואת החובות של כל צד. ככל שההסכם יהיה יותר ברור ומדויק – כך יהיה ניתן למנוע בעיות בעתיד. הסכם שותפות מפורט וברור הוא כמו תעודת ביטוח אשר מגנה על הצדדים – או לפחות מפחיתה בצורה משמעותית את הסיכון להתעוררות מחלוקות בעתיד.

קבלת סיוע מאנשי מקצוע מנוסים – עורך דין ויועץ נדל”ן

כדי להגדיל את סיכויי ההצלחה של העסקה חשוב מאוד להיעזר באנשי מקצוע מנוסים: ביניהם עורך דין המתמחה בנדל”ן, שצבר ניסיון רב בתחום רכישת דירה בשותפות ויועץ נדל”ן מנוסה שסייע וליווה רוכשים בביצוע עסקאות מסוג זה. יועץ הנדל”ן יכול לסייע לצדדים לאורך כל התהליך – לעזור להם להגדיר את הצרכים שלהם, לסייע להם לבחור נכס שממוקם באזור בו כדאי להשקיע, לספק להם מידע בנוגע לסכום ההשקעה הרצוי ולסייע בבחינת ובחירת הנכס. מעבר לכך, יכול יועץ נדל”ן מקצועי לספק תמיכה נפשית – שכן ידוע שעסקאות נדל”ן הן עסקאות משמעותיות שעשויות לעורר פחדים וחששות. איש מקצוע שמכיר את התהליך וסייע לאנשים רבים למצוא את הנכס שמתאים להם יכול להרגיע, לכוון ולחזק את תחושת הביטחון.

מתעניין בקניית דירה וזקוק להכוונה?

מוזמן להשאיר פרטים ואחזור אלייך לשיחת ייעוץ ראשונה לגמרי בחינם!

חושב שהמאמר יכול לעזור למישהו שאתה מכיר ? מוזמן לשתף

Share on facebook
פייסבוק
Share on twitter
טוויטר
Share on linkedin
לינקדאין
Share on whatsapp
וואצאפ
Share on email
אימייל

אולי יעניין אותך גם…

משכנתא ללא הון עצמי
הפופולריים ביותר
אורן נפתלי

האם ניתן לקחת משכנתא ללא הון עצמי?

חולמים לרכוש דירה אבל אין לכם מספיק הון עצמי? לפניכם כל הדרכים לגשר על פער ההון העצמי הנדרש ולקחת משכנתא ללא הון עצמי

קניית דירה ללא הון עצמי
הפופולריים ביותר
אורן נפתלי

קניית דירה ללא הון עצמי – זה אפשרי!

למרות ההגבלות של בנק ישראל על הבנקים, עדיין ישנן דרכים לבצע קניית דירה ללא הון עצמי, כל מה שצריך זה תכנון נכון – הכל במאמר הבא